Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Коммунальное рейдерство

Опубликовано 28.02.2016

Уже не новый, но актуальный вид рейдерства - коммунальное рейдерство.

Коммунальное рейдерство приобретает своеобразные черты и завидную многогранность. Коммунальное рейдерство становится массовым. Мы систематизировали его с целью дальнейшего изучения и выработки рекомендаций эффективных способов защиты.

Коммунальное рейдерство – это захват чужого имущества с целью личного обогащения посредством использования схем, основанных на применении юридических механизмов.

Рейдер, это специалист, нередко преступный, по организации смены собственников предприятия.

Рейдерство (от английского raid, набег, или raider, налётчик) — недружественное поглощение предприятия против воли его собственников, имеющих преимущественное положение в данном предприятии, или его руководителя. Захват бизнеса путём рейдерства называют «рейдерским захватом». К рейдерской деятельности также относят корпоративный шантаж ("гринмайл").

Коммунальные рейдеры, в своё оправдание, часто указывают на данные термины, якобы к ним их применяют по безграмотности. Якобы собственники помещений, это не имущество и смена управления, это не захват чужого имущества.

Но всегда ли это так? Попробуем прояснить.

Объектом захвата, кроме управления домом, может быть что угодно: от отдельно взятой квартиры до придомового земельного участка. Если не вдаваться в излишнюю детализацию, то объектов рейдерства всего два: имущество и услуги.

Имущество. Это отдельные квартиры, долевое имущество собственников МКД (нежилые помещения), земельные участки.

Например, захвачены услуги по управлению домом и сменена форма управления на ТСЖ. Видимая цель – услуги по управлению. Реальная цель – нежилое помещение и дальнейшая его сдача в аренду, либо ведение в нём другого бизнеса, либо продажа.  

Общедолевая собственность – это самый распространенный вид рейдерства по данному критерию. Объектом захвата могут быть не только помещения внутри дома, пригодные для размещения в них других коммерческих организаций захватчика, но и технические (подвалы и чердаки), куда затем делаются отдельные входы. 

Земельные участки - самый вожделенный захват для рейдеров, о котором ещё мало кто догадывается. Здесь возможны два варианта. Первый: незаконный захват земель свободного назначения или общего пользования (жилых дворов). Второй: перевод земель общего пользования в статус земель свободного назначения.

Пока не началось организованное межевание земли, этот вид рейдерства еще не приобрел массового характера, но обязательно приобретет, вне всякого сомнения.

В отличие от, например, захвата управления, требующего дальнейшего контроля и не всегда однозначно прибыльного, этот вид не требует долгосрочных усилий: отнял – продал – деньги в карман.

К сожалению, в недалеком будущем будем иметь возможность убедиться в этом в национальном масштабе.

Услуги. Да, это не объект коммунального рейдерства, а его механизм. Управление МКД и подряды на эксплуатацию, ремонт и т.п. Обычно захват управления МКД происходит при выборе способа управления (в старом фонде) или при сдаче МКД (в новом фонде).

Захват власти. Речь идет о захвате ключевых постов в ТСЖ (председатель, члены правления) с целью управления чужим имуществом (МКД), которое является материальным ресурсом для получения дохода. В принципе захват управления домом может привести к повышению качества обслуживания и в дальнейшем не вызывать у собственников возражения.

Однако в большинстве случаев такой захват производится как раз в тех случаях, когда рейдер заранее знает, что не сможет составить конкуренцию другим компаниям (иначе получить дом в управление можно было бы и на законом основании). Поэтому, захвату управления часто соответствует полу законная (серая) схема. Первый сигнал, это не обоснованное понижение тарифов, не смотря на то, что и раньше не хватало на достойное обслуживание дома. 

Захват имущества. Чаще всего это изъятие из владения общедолевой собственности и других активов: инвестиционный контракт, права на освоение земельного участка и т.п. Если изъятие удалось, то возможны два варианта дальнейших событий. Первый: отчуждение имущества невозможно. Второй: оформление изъятого имущества в собственность, отчуждение, передача в чужое владение (перепродажа).

Навязывание услуг. Это естественное продолжение рейдерского захвата, собственно ради этого все и делалось. В зависимости от того, что захвачено, услуги навязываются собственникам со стороны нового правления ТСЖ или со стороны управляющей организации. В первом случае это навязывание способа управления, выбора управляющей компании, контроля за финансами. Во втором – навязывание услуг со стороны управляющей организации и тарифы на эти услуги (но не тарифы на поставку ресурсов).

 

Рекомендация собственникам. Будьте бдительны. Выявить выше перечисленные рейдерские намерения не трудно. Если захватывающая управление в доме компания обещает не обоснованное понижение тарифов или имеет большие долги перед поставщиками ресурсов, она не сможет добросовестно конкурировать с другими компаниями. Это очевидно. А значит очевидна и цель захвата управления такой компанией – отчуждение какого то имущества, стоимость которого в разы превышает доходы от управления. Либо воровство у поставщиков ресурсов, до тех пор, пока не наступит банкротство.  

Рекомендация добросовестным управляющим компаниям, на правах рекламы. В случаях не возможности самостоятельно противостоять незаконному захвату управления, рекомендуем юридическую компанию ООО "Бизнес и право", имеющую богатый опыт, как в преодолении сопротивления при смене управления, так и в защите от рейдерства.