Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Компания в нагрузку

Опубликовано 07.11.2016

Управляющая компания «от застройщика» – это плюс или минус? И что по данному поводу говорит российское законодательство? Обо всем этом - наш материал. 

Когда уфимец Александр С. купил новую однушку в многоэтажном доме, он с удивлением обнаружил, что у них уже есть своя управляющая компания. А ведь ее никто не выбирал! Более того, оказалось, что застройщик на своем сайте не только о ней писал, но и делал на этом акцент, уверяя что "управляющая компания, входящая в холдинг застройщика – гарант сохранности проектных решений и качественного обслуживания вашего дома".

 

Из истории вопроса

Изначально аффилированные управляющие компании "от застройщика" стали появляться в сегменте элитной недвижимости. Руководители строительных компаний новшество объясняли просто: в их многоэтажках используются дорогие стройматериалы, лифтовое оборудование и инженерные сети, поэтому мы не можем их доверить абы кому. В дальнейшем этот тренд получил более широкое распространение, перейдя на жилье эконом-класса. И так как сейчас многие застройщики из-за падения спроса на жилье, работают с минимальной прибылью, то вполне понятно их желание получить хоть какой-то доход за счет предприятия по обслуживанию жилых зданий. Кроме того, создав побочный бизнес, они могут существенно снизить свои основные расходы, не давая судебный ход жалобам жильцов по поводу недоделок.

 

Объясняет юрист юридической компании "Бизнес и право" Диана Годова:

- В соответствии с ч. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления должен разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения провести открытый конкурс. Конкурс не проводится только в единственном случае - если было проведено собрание собственников помещений по выбору управляющей компании. Таким образом, если в новостройке в течение 60 дней (общий срок для проведения конкурса) после ввода в эксплуатацию, собственниками не выбрана УК или не проведён конкурс по ее отбору, то управление домом происходит незаконно. Договор между застройщиком и аффилированной управляющей компанией может действовать только до открытого конкурса. Если же застройщик все-таки пытается навязать вам свою компанию, то нужно обратиться в местную администрацию с требованием провести конкурс по выбору способа управления домом.

 

В Башкирии, как и везде в стране, много застройщиков, которые открыто рекламируют и продвигают свои управляющие компании. За пять минут интернет-поисков, мы обнаружили только в одной Уфе три такие компании:

1. УК "Жилкомсервис" - от застройщика "Жилстройинвест"   

2. УК ООО «Агидель-Жилсервис» от «Агидель-ИнвестСтрой»  

3. Также своя УК (ее название на сайте группы компаний «Госстрой» не раскрывается) от ЖК «Дом на Ленина» 

 

А сколько их по всей Башкирии – не счесть. Чем опасны для собственника жилья аффилированные управляющие компании?

 

Высокой стоимостью оказываемых услуг

Нужно понимать, что чем меньше домов находится на обслуживании у управляющей компании, тем выше ее расходы на содержание, которые затем больно ударят по вашему карману. Если у аффилированной УК на обслуживании всего 1-2 дома, то содержание даже самого минимального количества необходимого персонала (сантехник, дворник, уборщица, электрик, бухгалтер и директор УК) может разорить любого новосела. Гораздо дешевле выбрать хорошо зарекомендовавшую компанию, на обслуживании которой много домов.

 

Навязываемые услуги

Управляющие компании часто предлагают сервис, без которого вполне можно было бы обойтись: консьерж, видеонаблюдение. Жильцы охотно подхватывают эту идею. Ведь кому не хочется, чтобы его дом как можно дольше находился в презентабельном виде, а двор и подъезд были самыми безопасными местами во всей округе? И лишь через несколько месяцев приходит осознание: за все нужно платить!

 

Недоделки исправляются за ваш счет

Одна из самых главных проблем, с которой сталкивается собственник жилья в первые же дни - невозможность решить вопросы со строительным браком. Управляющая компания от застройщика сделает все возможное и невозможное, чтобы не допустить судебных тяжб. Именно поэтому УК часто закрывают глаза на кривые стены, плохую гидро- и шумоизоляцию, щели в окнах. Многие недоделки, но далеко не все, коммунальщики исправят сами, то есть, говоря своим словами за счет самого жильца.

 

Рассказывает строитель с 20-летним стажем Сергей Беляков, который успел поработать в нескольких управляющих компаниях Уфы:

- Все дефекты, которые оставляют после себя строительные компании, я бы разделил на две группы: устранимые и неустранимые. На первых особо останавливаться не буду. Их, где-то с большими, где-то с меньшими затратами, исправить можно. Лучше поподробнее расскажу о другом. Существуют дефекты (назовем их так), которые можно было упредить на стадии проектирования. Например, сейчас стали очень распространены, особенно в малоэтажном строительстве, плоские крыши. Они значительно дешевле обычных скатных, их проще и быстрее строить. И если в многоэтажном строительстве использование плоских крыш можно оправдать соображениями безопасности (снег не скатывается с них прямо на головы прохожим), чего этого нельзя сказать о малоэтажках. Не нужно быть специалистом, чтобы понять, плоские крыши, как бы хорошо они не строились, недолговечны. Они попросту не рассчитаны на наши климатические условия. Редко когда плоские крыши выдерживают даже гарантийный срок, установленный застройщиком. Они начинают протекать по разным причинам: некачественное покрытие, нарушение гидроизоляции при чистке снега, засор водостоков. Через пять-восемь лет, намучившись ремонтировать крышу, большинство жителей малоэтажек начинают всерьез задумываться над тем, чтобы переделать ее в скатную. И только тогда осознают, что им придется это делать за свой счет! Гарантийный срок закончился, все прошедшие годы аффилированная управляющая компания, прекрасно знающая обо всех дефектах, тихо-мирно латала крышу, спуская жалобы недовольных жильцов на тормозах.

 

Еще пример. Во многих многоэтажках сейчас строятся собственные котельные.

Сама по себе идея, конечно, хорошая - теплопотери практически сводятся к нулю. Да вот беда! Многие современные модели котельных, особенно производимые за рубежом, попросту не рассчитаны на высокую жесткость башкирской воды. А специальная система водоподготовки в ней напрочь отсутствует, да и в котельной нет места для ее установки. К чему это может привести, думаю, никому объяснять не надо. Если вовремя не установить дорогостоящую систему водоподготовки, попутно расширив площадь помещения, в один далеко не прекрасный день можно вообще лишиться котельной. И всего этого вполне можно было избежать, если бы управляющая компания появилась не на заключительном этапе, а с самого начала строительства, контролируя весь процесс. И было бы вообще идеально, если это была не аффилированная, а действительно независимая от застройщика компания.

 

Даже просчет с выбором места будущего строительства может стать катастрофичным для жильцов.

Один только пример. Хорошо известный в Уфимском районе застройщик, группа компаний "Жилой квартал", возвела и продала в пригородной Алексеевке несколько коттеджей. Три таунхауса оказались в затопляемой зоне. Минувшей весной жители этих домов почувствовали на себе все "прелести" наводнения. За несколько часов они потеряли все, что было нажито годами: мебель, бытовую технику, личные вещи, которые пришли в негодность. Теперь жители требуют от застройщика другое жилье и компенсации понесенных ими убытков. Ведь, кроме как застройщику, им даже адресовать свои претензии некому. Управляющей компании, которая бы им помогла с ремонтом, в частных домах нет, а обслуживающая только вывозит мусор. И пока стороны бьются в суде, выясняя кто прав, кто виноват, власти пытаются подсчитать, во сколько может вылиться строительство противопаводковой дамбы.

 

Так что Александру С., с истории которого был начат наш материал, мы можем посоветовать только одно. Если вы не хотите иметь дело с аффилированной УК, сразу займите жесткую позицию. Ведь застройщик может навязать вам свою управляющую компанию, только имея свыше половины голосов собственников квартир. Поэтому, если вы изначально против, не идите у него на поводу.

 

А о том, как должны сдаваться в эксплуатацию многоквартирные дома и как сдаются в реальности, мы обязательно расскажем в одном из следующих материалов. Продолжение следует...

Журналист Кира Егорова

Распечатать выпуск