Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Общее собрание собственников в новостройках

Опубликовано 04.03.2016

Застройщики, заинтересованные в передаче новостройки собственной управляющей организации, изыскивают пути обхода закона, а местная власть не спешит загружать себя лишней работой и предпринимать меры к организации и проведению конкурсов. Можно назвать только редкие и единичные случаи соблюдения данной процедуры.

В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления должен разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения провести открытый конкурс.

Не проводится конкурс может, только в единственном случае - если было проведено собрание собственников помещений по выбору УК.

 

Если нет решения собственников по выбору УК.

В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, только до заключения договора управления МКД между застройщиком, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление МКД осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком действительно должен быть заключен договор управления МКД после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.

Договор между застройщиком и «своей» управляющей компанией может действовать только до открытого конкурса.

Напоминаю, не проводится конкурс, только если было проведено собрание собственников помещений по выбору УК.

 

Таким образом, если в новостройке в течении 60 дней (срок для проведения конкурса) после ввода в эксплуатацию собственниками не выбрана УК или не проведён конкурс по отбору УК, то управление домом происходит незаконно.

 

Так же, при толковании чч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ не стоит забывать о таких нормах, как ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления МКД, утв. постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75 (Постановление № 75). Указанные нормы содержат следующее положение: открытый конкурс по отбору УО не проводится, только если до дня проведения конкурса собственниками помещений способ управления домом был выбран и это решение было реализовано.

Если же принятое собственниками решение о выборе способа управления МКД не было реализовано, то, как справедливо отметил Верховный Суд РФ в своем определении от 13.10.2009 № КАС09-447, открытый конкурс должен состояться.

 

Таким образом, сложилось мнение о возможности избежать проведение конкурса после введения дома в эксплуатацию. Что на практике и применяется застройщиками. Договор застройщика со «своей» УК заключен и про конкурс все забыли.

Конкурс должен проводится в любом случае, в случае отсутствия выбора УК самими собственниками. Такой вывод логически вытекает из целей принятия поправок в Жилищный кодекс – отстранить УО застройщиков от управления домом.

 

Вторая причина, по которой собственники нового МКД не выбирают сами способ управления.

 

Способ управления в МКД принимается общим собранием собственников помещений.

Собрание дольщиков – это не общее собрание собственников помещений МКД. Они не имеют права выбирать способ управления. Этим манипулируют застройщики, подменяя понятия. Дольщик и собственник, это не одно и то же.

Дольщик, который выплатил пай, это уже не дольщик, а собственник.

Покупатель, имеющий договор купли-продажи, тоже не дольщик, а собственник.

Как правило,  собственники получают свидетельство о собственности на квартиры в лучшем случае через полгода после ввода дома в эксплуатацию. А это значит, что только спустя полгода они смогут провести общее собрание собственников и изменить способ управления домом.

 

Какой документ подтверждает право собственности? Правоустанавливающий документ.

Так вот свидетельство о праве собственности не является правоустанавливающим документом. Оно свидетельствует, что у Вас есть такой правоустанавливающий документ (акт, решение суда, договор).

При регистрации сделки купли-продажи недвижимости в Единый государственный реестр прав вносится запись о государственной регистрации договора или иного правоустанавливающего документа. Собственником собственник стал, когда купил собственность, а не только когда зарегистрировал данную покупку.

Свидетельство о государственной регистрации права – это правоподтверждающий документ, удостоверяющий юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество. Данное свидетельство выдается на основании следующих  правоустанавливающих документов:

  1. Договор передачи квартиры в собственность / договор купли-продажи / договор дарения / договор мены / договор ренты / свидетельство о праве на наследство / и др..
  2. Свидетельство о праве на долю в общем имуществе.
  3. При выплате пая ЖСК, ЖК – это справка о выплате пая.
  4. Решение суда, вступившее в законную силу или исполнительный лист.
  5. Акт государственного органа.

Таким образом, реализовывать своё право собственников по управлению своим домом в новостройках можно и нужно. 

Высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание именно собственников помещений в таком доме, а не застройщик и не лица, принявшие от застройщика помещения в МКД.