Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Придомовая территория многоквартирного дома

Опубликовано 22.07.2016

Большинство граждан, приобретающих в собственность квартиру, отдают себе отчет в том, что по завершении сделки они становятся полноправными владельцами жилья, но при этом о прилегающей к дому территории задумается от силы каждый десятый, а ведь с ней связано впоследствии много вопросов.

Хотя она по идее является собственностью жильцов многоквартирного дома, располагающегося на этой самой территории, но де-факто ее используют в своих целях все, кроме самих жильцов.

Именно поэтому мы часто становимся свидетелями, как на месте мини-сквера появляется парковка, а спортивные площадки «щеголяют» новыми торговыми ларьками.

В интересах жителей многоквартирного дома узнать, какими нормативами определяется придомовая территория многоквартирного дома, как грамотно распоряжаться этим ресурсом и как правильно содержать?

Об этом рассказывает заместитель начальника отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Республике Башкортостан Гульнара Каримова. 

Поясните нам, пожалуйста, что такое придомовая или придворовая, как ее еще называют, территория?

«Придворовая территория многоквартирного дома» – это земельный участок, располагающийся вокруг многоквартирного жилого дома и который определен и закреплен за ним землеустроительной и градостроительной документацией. Кроме самого жилого дома на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения: элементы озеленения и прочего благоустройства; детские и спортивные площадки; сушилки для белья; коллективные автостоянки; пожарные проезды; трансформаторные подстанции и другие объекты, необходимые для нормальной эксплуатации дома.

 

Каковы права и обязанности жильцов многоквартирного дома на придворовую территорию?

Поддерживать придворовую территорию в надлежащем виде должны жильцы (собственники) помещений в многоквартирном доме, который расположен на земельном участке, потому что земельный участок принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Все вопросы, связанные с распоряжением и определением общего имущества многоквартирного дома, рассматриваются на общем собрании жильцов (собственников помещений) многоквартирного жилого дома и утверждаются решением общего собрания. Например, изменение размера общего имущества (а также его передача в пользование другим лицам) возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

В случае разрушения, случайной гибели или сноса многоквартирного дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом. Однако собственник помещения не вправе отчуждать или осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество.

 

Каким образом жильцы должны подтвердить свои права на земельный участок придомовой территории?

Для бесплатного перехода земельного участка в общую долевую собственность жильцов (собственников) многоквартирного дома, органам местного самоуправления необходимо сформировать земельный участок в соответствии с требованиями земельного  и градостроительного законодательства и провести государственный кадастровый учет земельного участка. Специальной государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Росреестре не требуется - с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность и других собственников квартир в данном доме в силу норм жилищного законодательства.

 

Что такое планировка придворовой территории многоквартирного дома и чем она отличается от межевания придворовой территории?

Для осуществления и выполнения работ (услуг) по содержанию придомовой территории необходимо знать размер (границы) земельного участка, занятого многоквартирным домом.

Для постановки на кадастровый учет земельного участка необходим документ - межевой план, который может быть подготовлен только кадастровым инженером.

Так как для установления границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна осуществляться подготовка документации по планировке территории, то межевой план кадастровым инженером подготавливается в соответствии с утвержденным органом местного самоуправления проектом межевания территории.

При этом проекты межевания территории до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях с участием граждан, проживающих на данной территории, чьи законные интересы и права могут быть нарушены.

Таким образом, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты, не сформирован и не учтен в кадастре недвижимости, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Орган местного самоуправления формирует такой земельный участок с учетом планировочной документации (планировки территории), обеспечивает межевание (кадастровые работы) и постановку на государственный кадастровый учет земельного участка.

 

Какие права имеют на придворовую территорию муниципальные власти?

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ: республике, краю, области, городу федерального значения, автономной области, автономному округу, а также городскому, сельскому поселению и т.д.) если данный земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению собственников помещений многоквартирного дома.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и муниципальные власти уже не вправе распоряжаться таким сформированным земельным участком.

При этом законодательством предусмотрено изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Стоит отметить, что сегодня новостройка проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию (формирование земельного участка проводит застройщик).

 

Что означает включение объекта недвижимости, например, гаража в кадастровый реестр? Можно ли на основании этого землю под ним приватизировать? Или возможны какие-то другие отношения с собственниками земли во дворе? С кем?

Для ответа на данный вопрос в первую очередь нужно определиться с формулировками  «кадастровый реестр» и «придворовая территория многоквартирного жилого дома».

Государственный кадастр недвижимости (далее – кадастровый реестр) – это систематизированный свод сведений, в том числе об объектах недвижимости (земельных участках, объектах капитального строительства) и т.д.

Включение сведений об объектах недвижимости в кадастровый реестр – это проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости, подтверждающие существование такого объекта недвижимости с индивидуально-определенными характеристиками.

Для кадастрового учета в отношении капитального гаража и земельного участка, на котором расположен гараж, необходимы заявления о кадастровом учете и технические документы, содержащие описание объектов недвижимости. В данном случае, для кадастрового учета следует представить подготовленные кадастровым инженером технический план гаража и межевой план на земельный участок.

Для проведения государственной регистрации наличия, возникновения прав на гараж и земельный участок, учтенные в кадастровом реестре, необходимы документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают наличие, возникновение прав на гараж и земельный участок (например, постановление о предоставлении земельного участка, договор аренды земельного участка, акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступившие в законную силу судебные акты и др.).

Если земельный участок сформирован под многоквартирным домом (учтен в кадастровом реестре) и принадлежит собственникам помещений в этом доме, то правовым основанием для размещения индивидуального гаража во дворе является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о размещении гаража. Это решение оформляется протоколом общего собрания.

Решение и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме можно получить в управляющей компании, правлении ТСЖ, жилищного кооператива или ЖСК (или другого специализированного потребительского кооператива) через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не учтен в кадастровом реестре, то правовым основанием организации места под гараж во дворе является договор передачи (договор аренды) придомовой территории, заключенный с соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления. Воспользовавшись справочным сервисом Публичной кадастровой картой можно посмотреть границы земельных участков, учтенных в кадастровом реестре.

 

Что такое публичная кадастровая карта, каковы ее задачи и что она может дать потребителю, в том числе физическим лицам.

Сервис «Публичная кадастровая карта» содержит данные государственного кадастра недвижимости и предназначен для использования неограниченному кругу лиц. Информация показана на карте в виде кадастровых округов, районов, кварталов, отдельных объектов недвижимости - земельных участков и объектов капитального строительства. По каждому объекту недвижимости можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость. У сервиса есть версия для мобильных устройств.

Поиск необходимой информации в сервисе можно осуществить через официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru выбрав вкладку «Публичная кадастровая карта» и в поле «Поиск» ввести кадастровый номер земельного участка или его местоположение.

Данный сервис пользуется большой популярностью как у обычных  граждан, так и у  представителей бизнеса.

Вместе с тем, следует отметить, что  Публичная кадастровая карта содержит справочную информацию об объектах недвижимости и лишь воспроизводит данные кадастра недвижимости.

Например, на Публичной  кадастровой карте можно узнать о факте формирования участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет, о местоположении границ смежных (соседних) земельных участков. 

 

Помощник руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Наталья Шагиева

Распечатать выпуск